北京顶豪市场，杀疯了！
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文/北京进深 林振兴
万万没想到，杀疯了在北京，北京均价10万 豪宅，顶豪娄底市某某电子商务培训学校卖得反而更好了。市场
西边海淀，杀疯了单价13万左右的北京朱房双子开盘，391位买家豪气入场。顶豪
东边朝阳，市场万吉玖序也不甘示弱，杀疯了它连续两周蝉联销冠。北京
果然北京有钱人的顶豪共识还是，要买就买最好的市场、最大的杀疯了！
开盘整一个月，北京万吉玖序网签84套，顶豪套均约210㎡，成交均价11.37万元/㎡。此外，有8套也已名花有主，被预订了。
短短30天，开发商兜里就进账超20个小目标，娄底市某某电子商务培训学校取证房源去化率超25%，地价覆盖率约40%。
而且万吉玖序转网签的速度，也很惊人。6月2日，网签21套。
小算了下，它平均每天成交4套豪宅，且每套价格超2300万。
按照这个剧本，没几天，万吉玖序网签套数将破百。
玖序，是中海地产最高端的产品系。
去年，中海京华玖序成为北京单盘超百亿元的销冠。操盘它的是中海新城。
在北京，中海地产有两个平台，它们互不隶属。
其中，中海新城主要在石景山和西城做地产开发；中海北京公司的活动范围主要在丰台、房山和昌平。
但京华玖序是一个西城豪宅，有人觉得它只是运气好，占尽“地利”优势
但万吉玖序不同，属于朝阳酒仙桥板块，算不上豪宅区。它是中海新城迈出石景山和西城的首个封面之作，意义不言而喻。
眼下，中海新城用实打实的网签数据，证明了自己产品的含金量。
01
万吉玖序是真正的顶豪，它最小户型168㎡起步，套均200㎡以上，最大户型372㎡。
产品上，它也有许多“好房子”的设计元素，包括架空层、挑高层、通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台等。
目前，1号楼是约172㎡户型，网签7套，且2套已被预订了。9层及以上房源最吃香，仅剩下4个席位。
2号楼的249平、165平户型各网签了5套，此外2套165平已被预订。该栋除了高层，低层去化也不错。
4栋楼王为罕见的平墅，备案均价最高——13.5万元/㎡。
目前，4栋一套约372平的次顶层已售出。按照备案价13.5万/㎡，该套总价超5000万元。
372㎡户型一共只有9户。其中，1套为顶层复式，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。
楼王户型，首层架空，一层一户，两梯一户，层高3.6米，双入户门（保姆专用电梯，专用入户门，动线独立）。
同时，配备25米U型开敞阳台，洄游式玄关厅，LDKB一体化设计，270°转角阳台。它的客厅视野超棒，东南向阳台，能看到亮马河景色。
该户型拥有5个卧室和6个卫生间，其中主卧单元超50㎡，带独立衣帽间和豪华卫浴间，多功能室、独立家政间，“平墅”体验。
在万吉玖序所有楼栋中，5号楼卖得最好，网签26套，且1套已被预订。该楼栋是253平、212平、217平、221平户型。
6号楼层高3.6米，且为得房率最高的楼栋，达到81%，备案均价也在13万/㎡以上，有291平和302平两种户型。
目前该楼栋1套被预订，网签9套。其中，高楼层成交了7套。
相较于其他楼栋，7号楼虽然得房率略低，但该楼栋户型也较小，包括176平、168平、198平，上车门槛低，且备案单价也较低——12.06万/㎡，目前网签了17套。
8号楼171平网签5套，甚至连顶层都卖出去了1套。此外，该栋已有1套房源被预订。
9号楼是172平户型，备案价最低——11.77万/㎡，目前网签9套，同样也有1套被预订了。
02
2024年11月底，中海新城花了超153亿的真金白银，拿下朝阳地块组合包。
打造酒仙桥的万吉玖序、小红门的时光之境以及十八里店的朝阳ONE。
截至目前，中海时光之境已网签45套、均价7.76万元/平米；中海朝阳ONE已网签76套，均价7.67万元/平米。
此前，万吉玖序网签不敌中海在朝阳的另外两个项目，但现在它后来居上。
在中海新城内部，万吉玖序被给予的厚望最高。它的入市的时机，踏得很准。
3月底，北面一路之隔的北京宸园收官。
它的成绩非常亮眼，开盘169天成交110亿元。目前网签527套、均价11万元/平米，网签金额96.9亿元。
不仅如此，北京宸园还顺势把酒仙桥板块炒热。
在酒仙桥，万吉玖序成了下一位接力者。
从土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，万吉玖序的豪宅特质，显然要高于北京宸园。
然而，产品只是楼盘的一个价值维度，酒仙桥算不上豪宅区，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。
目前酒仙桥板块的城市界面其实非常一般，老旧小区多，棚改进行中，有大量安置房，居住群体复杂。
万吉玖序规划了370户，还需要200多位高端买家，才能消化这些库存。
除去地段，地块本身的素质来看，万吉玖序2.8的容积率，也不太贴合豪宅定位。
特别是再往北十公里，温榆河别墅区，华润刚拿了一块1.01容积率的地块。
另一方面，万吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多数小区一样，不是正南正北的小区，在这种地块上排布楼栋，边角位置的房源会很多。
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