01

2025，保利北京楼市最大的李红亮竞争，莫过于海淀楼市与朝阳楼市的挑战成都市某某自动化科技专卖店竞争。

比如，保利上半年海淀楼市持续发力，李红亮永丰南颐海云颂（海开）、挑战功德寺双子星（绿城、保利越秀）、李红亮朱房村双子星（华润、挑战建发）......还有即将入市的保利中海树村项目，一时间，李红亮海淀风头无俩。挑战

而到了下半年，保利将会是李红亮朝阳的主场。

以中海万吉九序为开端，挑战三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，下半年朝阳楼市将与海淀“硬碰硬”。

与此相对应，北京头部房企之间的成都市某某自动化科技专卖店竞争，也会更加激烈。

例如，上半年北京发力最大的房企，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企。凭借着核心区域尤其是海淀的豪宅项目，TOP4已经将北京保利远远甩在身后。

而保利，前两年还有两个热销盘保利天汇、朝央和煦，但从去年下半年开始，北京保利的运势急转直下，在核心区已经许久没有拿到靓地。

也正因为如此，北京保利，无疑是今年核心区拿地欲望最强的房企，没有之一。

02

等等，保利不是有嘉华天珺、朝观天珺在售吗？那为什么还说保利拿地欲望最强？

这主要是，嘉华天珺实在不争气，网签成绩非常惨淡。而朝观天珺其实卖得也一般。

以嘉华天珺为例，这个项目早在今年1月份就已开盘，但目前仅网签了170多套，全盘去化率还不到14%；网签金额大约15亿元，约为拿地成本的17%。

要知道，这170多套网签中，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，自3月份颐海澐颂以及功德寺项目开盘以来，近3个月，嘉华天珺只有不到60套网签，平均每月仅有20套。

这可是海淀呐！作为北京少有的房价高地，嘉华天珺的这个成绩，实在是出人意料。

而对于朝观天珺，据了解，6月份项目官宣开盘销售额是21亿元，约为首批取证房源货值的4成，即大约卖了200多套房。

我们知道，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱。此前嘉华天珺首次开盘，声称卖了322套，销售金额31.66亿，结果半年过去了，认购转网签才50%多一点，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛。

更何况，朝观天珺此次明面上的网签金额，只有推售货值的4成......

所以，嘉华天珺和朝观天珺，很难扛起保利争霸北京的大旗，保利急缺重量级的项目来拉业绩，是说得通的。

03

整体看过去三年，保利的拿地态势是低门槛改善，这跟保利缺少拿到类似朱房村、功德寺、太阳宫、酒仙桥这种核心项目的运气有关，也跟其产品营造能力是相匹配的。

然而，随着楼市下行，低门槛改善盘也一路看跌，市场的目光几乎都集中在核心高端改善盘上。北京保利囤的那些低门槛改善项目，销售逐渐显露疲态，权益排名一路下滑，几近要跌出北京前8了。

例如，顺义颐璟和煦，卖了一年，去化率只有45%。石景山璟山和煦，去化率稍好也不过55%，还有300多套库存。朝阳的和光煦境，卖了两年甚至卖成了现房，还因为现房比期房价格低约8000/㎡，以及可能减配等因素，一度引发业主抗议维权。

少有的两个亮点项目，便是前面提到的保利天汇和朝央和煦。保利天汇是东坝的龙头，而朝央和煦，更是保利近两年在京最热销的项目。

而也正是因为这两个项目的热销，使得保利有意无意之中重仓朝阳，但如今朝阳楼市的内部竞争局势，已远比过去激烈。

从去年开始，朝阳总计有二三十宗的土地出让，比如十八里店、小红门，就有接近2000套房源在售；朝观天珺所在的三间房，除了金茂的直接竞争外，还面临朝青黄衫木店地块的竞争。

所以，重仓朝阳的保利，无论是基于内部的弱势存量项目，还是基于外部激烈的竞争态势，都必须寻找下一个金矿。

04

除了项目和市场的变化，北京保利掌门的人事变动，也是保利急于“拓地”的关键。

据了解，去年12月，在北京保利已有3年的刘喜涛，被调任至河南保利，而接替他的，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮。

所谓“新官上任三把火”，面对刘喜涛留下的众多存量弱势项目，为了打破藩篱，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀。

为此，5月20日，保利联合北京建工以11.95%的溢价率，耗费45.45亿拿下“海淀半壁店0003、0004地块”。

▲对于保利海淀半壁店项目，我的看法是：

这是李红亮上任以来的第一个重大挑战！

为什么？半壁店项目交通上并没有什么短板，环线区位还属于海淀四环外，但其所在的田村板块，却是海淀公认的价格洼地——这里同品质房源明显比海淀其他板块价格更低。

其实在很多海淀人眼里，田村和隔壁的石景山没啥两样。这里地段和环境一般，后期也没有相应规划，更不会有产业；

商圈贫瘠，唯一的京粮广场略显土气，也就能满足基本的餐饮和日常购物需求；

田村所属的永定路学区，整体水平更是属于中下游梯队，大部分房子就是占个海淀学籍，不存在什么溢价。

由此，虽说半壁店项目属于海淀西四环，但学校资源和功德寺、朱房村那些网红盘没法比，这在极其看重教育的海淀，是一个巨大的负分项。

而再看土拍单价和定位。半壁店楼面价达到了7.84万元/㎡，这个单价意味着，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，才不至于亏本。

但田村板块，很难撑起10万+的豪宅，同样的价格，可能业主更愿意去买功德寺、朱房村。

而在田村板块内，认可度最高的改善楼盘是乐府江南。这是05-07年建成的江南园林风格小区，挂牌均价9万左右，人车分流，拥有海淀少见的绿化和水系，搭配仿古的亭台楼阁，确实很有辨识度。

▲与半壁店项目相距不远的乐府江南。

因此，保利半壁店项目想要出圈，必须拿出背水一战的勇气，把产品设计和营造能力提升上来，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，但好歹占着海淀西四环的区位，如果能用产品力说话，未尝不能避短扬长。

但问题是，北京保利本身更擅长做改善而非豪宅，旗下10万+的项目屈指可数，除了嘉华天珺，上一次在海淀做的豪宅项目还是2014年开盘的保利海德公园。

所以这一次，保利李红亮能否克服朝阳与海淀客群的巨大差异，突破改善与豪宅群体的藩篱，实现产品与团队的迭代，值得怀疑。

另外，海淀迄今还没有“好房子”的宽松新政，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度。比如半壁店就涉及到空军机场限高，建筑高度按照15米控制，做产品会很受限。